Grondbeleid

Per 1 januari 2023 heeft de gemeente nog vier projecten binnen de grondexploitatie (als BIE, Bouwgrond In Exploitatie). Het betreft hier zowel de plannen die al in uitvoering zijn als de plannen die nog, tot binnen een periode van 10 jaar, in uitvoering moeten komen. Hier bestaat dus een reëel en stellig voornemen dat deze in de nabije toekomst worden bebouwd.

In de volgende paragrafen worden van alle actieve grondexploitaties van de gemeente Beuningen de resultaten met korte toelichting weergegeven. Het betreffen de volgende exploitaties:

• ‘t Hof van Campe (Keizershoeve 2)
• Ecowieck (Keizershoeve 3)
• Hoge Woerd
• Den Elt
• Asdonck

De grondexploitatie ‘t Hof van Campe wordt bij vaststelling van deze jaarrekening 2022 afgesloten.

In de laatste paragraaf volgt een korte toelichting op het project Zandwinning Beuningse Plas.

Hof van Campe

Projectbeschrijving
In ’t Hof van Campe zijn 189 woningen gebouwd. Het nieuwbouwplan bestond uit 8 clusters en werden in meerdere fases gebouwd. Er komen rijwoningen, twee-onder-een-kapwoningen, vrijstaande woningen en enkele appartementen. De wijk krijgt een zeer lage bebouwingsdichtheid en veel groen. In 2013 is het bestemmingsplan en exploitatieplan Keizershoeve 2 vastgesteld door de Raad. De einddatum is 2022.

Voortgang
De gemeente Beuningen heeft in oktober 2013 voor zekerstelling van het kostenverhaal een anterieure overeenkomst gesloten met een projectontwikkelaar. Het laatste cluster 8 (16 woningen) wordt medio 2023 opgeleverd, waarna het woonrijp gemaakte openbaar gebied door de ontwikkelaar wordt overgedragen.  Hiermee zijn alle woningen en daarmee ook alle opbrengsten (exploitatiebijdragen) gerealiseerd.
Naast de woningbouw was er nog een afspraak voor de aanleg van een fietspad door de projectontwikkelaar. Dit fietspad is eind 2022 aangelegd langs de Ecowieck en verbindt de Klaphekstraat met de Campsebaan.

Wijzigingen
In het boekjaar 2022 zijn uitsluitend de gerealiseerde plankosten geboekt. Hof van Campe maakt geen onderdeel meer uit van de Supergrex Jaarrekening 2022.

Resultaten
Omdat alles is afgerond wordt de grondexploitatie ‘t Hof van Campe met de Jaarrekening 2022 afgesloten met een negatieve boekwaarde van € 898.000 per 31 december 2022. De voorziening van € 902.000 die was getroffen, valt nu vrij. Er is hierdoor een kleine positief verschil van € 4.000. Het eindresultaat van de grondexploitatie Hof van Campe per 31-12-2022 is als volgt opgebouwd:

Ecowieck (Keizershoeve 3)
Projectbeschrijving
De raad heeft in 2019 besloten om in het plangebied een ecologische wijk te realiseren. Daarbij zijn een aantal eco-principes vastgesteld als uitgangspunt voor de ontwikkeling van de wijk. Gericht op biodiversiteit, groen/klimaat, materiaalgebruik, energie en vitaliteit. In totaal worden 72 woningen gerealiseerd, waarvan ca. 30% tot de categorie betaalbaar behoren.

Voortgang
In mei 2019 heeft College van B&W besloten om de ecologische wijk (genaamd Ecowieck) te realiseren in collectief opdrachtgeverschap (CPO). Volgend op de eco-principes heeft de gemeente enkele kaders en randvoorwaarden geformuleerd voor de ontwikkeling van de Ecowieck. Middels een selectieprocedure zijn twee CPO-initiatieven geselecteerd die verantwoordelijk zijn voor de uitwerking van hun plannen binnen het uitgeefbare gebied (waaronder mandelig terrein). De gemeente is en blijft verantwoordelijk voor de openbare ruimte in het exploitatiegebied. In 2022 zijn de uitgeefbare gronden bouwrijp geleverd aan de twee CPO-initiatieven. Daarnaast is de kavel voor 2 woningen ook in 2022 uitgegeven. Op dit moment vinden de bouwwerkzaamheden plaats. In 2023 wordt het openbaar gebied binnen het exploitatie Ecowieck bouwrijp gemaakt. De herinrichting van de Hekkeslag wordt in 2023 – 2024 gerealiseerd.

Wijzigingen
Mede door het vervallen van de grondverwerving voor het fietspad en de aanbesteding bouwrijp maken ontstaat er een financieel voordeel in de exploitatie. Dit heeft ook zijn doorwerking in de VTU-kosten die gerelateerd zijn aan de civieltechnische kosten. De plankosten zijn met € 25.000 verhoogd i.v.m. een langere doorlooptijd van één jaar (t/m 2024).

Resultaten
Het resultaat van de grondexploitatie Ecowieck bedraagt € 134.000 positief  op netto contante waarde per 1-1-2023. Mede omdat alle opbrengsten in 2022 gerealiseerd zijn moet een tussentijdse winstneming genomen worden. Hiervoor wordt de methode van Percentage of Completion (POC) toegepast.  De winstneming is € 98.000.

Hoge Woerd

Projectbeschrijving
Het plan Hoge Woerd maakt onderdeel uit van het in 2007 vastgestelde Masterplan Ewijk. In 2018 is besloten om de locatie te ontwikkelen met 49 grote groene en duurzame kavels. Begin 2020 werd het plan voor de Hoge Woerd gepresenteerd voor de realisatie van 85 woningen.
Bij de vaststelling van dat stedenbouwkundig plan werd de opdracht meegegeven om binnen het plangebied te verdichten. In december 2021 is een nieuw stedenbouwkundig plan vastgesteld. Het plan omvat een nieuwe woonwijk in Ewijk van maximaal 149 woningen.
Op basis van dit stedenbouwkundig plan is de grondexploitatie uitgebreid herzien en eveneens in december 2021 door de raad vastgesteld.

Voortgang
Vooruitlopend op de realisatie zijn diverse onderzoeken uitgevoerd. Uit het archeologisch onderzoek blijkt dat de betreffende locatie een hoge archeologische verwachtingswaarde heeft, waardoor diverse bodem verstorende activiteiten (zoals bouwen) niet vanzelfsprekend zijn.
De stedenbouwkundige visie bevat nu het realiseren van een nieuw lint met daaraan gelegen erven en open ruimtes (vista’s) passend bij de historische linten in het gebied. Door onbebouwde delen van het plan alsnog te bebouwen en door kritisch te kijken naar de reeds verkavelde erven, zijn de woningbouwaantallen verhoogd naar 149 woningen. Het project kenmerkt zich door het wonen aan een lint met een mix van verschillende woningtypes.

Wijzigingen
Het bestemmingsplan is in december 2022 door de gemeenteraad vastgesteld en inmiddels is het onherroepelijk. In het eerste kwartaal van 2023 wordt de tenderstrategie afgerond. Zodat het plan aan de markt kan worden aangeboden voor realisatie van zowel het bouwrijp en woonrijp maken en de het bouwen van de woningen. Om hier meer grip te krijgen op de archeologie is in samenwerking met de regioarcheoloog een programma van eisen opgesteld en het archeologisch waardevolle gebied ingekaderd. De totale oppervlakte hiervan omvat 3 ha. Binnen de gemeente is gekozen om zelf de aanbesteding te voeren voor de archeologische opgravingen. Naar verwachting zal dit in 2023 plaatsvinden. Realisatie van woningen verwachten we vanaf 2024/2025.

Resultaten
Het resultaat van de grondexploitatie Hoge Woerd bedraagt € 116.000 positief op netto contante waarde per 1-1-2023.
In de jaarrekening 2021 was de verwachting op een positief resultaat van € 875.000 op netto contante waarde. De negatieve bijstelling van ruim € 750.000 ten opzichte van de jaarrekening 202 heeft met name te maken met :
-   Stelpost voor aanpassing bestaande riolering - negatief effect van € 150.000.
-   Indexering civieltechnische kosten met GWW-index – negatief effect van € 630.000.
-   Indexering civieltechnische kosten leidt tot hogere plankosten/budget VTU –

negatief effect van € 75.000.

-   Rente en inflatie als gevolg van aanpassing parameters – negatief effect van

€ 1.100.000.

-   Vervallen stelpost stikstofcompensatie n.a.v. aanvullend onderzoek - positief effect
    van € 500.000.
-   Verwerken grondprijsbrief 2023 - - positief effect van € 180.000.
-   Uitgangspunt aanleg watergangen bijgesteld van 100% houten beschoeiing naar

50% houten beschoeiing – positief effect van € 500.000.

Den Elt

Projectbeschrijving
De oorspronkelijke plannen beoogden, naast de realisatie van de MFA, de bouw van 56 woningen. In 2004 is het exploitatieplan door de raad vastgesteld. Het MFA is gebouwd maar de samenwerking met een ontwikkelaar werd in 2010 beëindigd waardoor de overige woningen niet zijn gerealiseerd. Daarna hebben diverse ontwikkelingen de revue gepasseerd met verschillende woningaantallen. Het inrichtingsplan Den Elt voorzag in twee varianten. Bij de eerste variant (waarbij een gedeeltelijke invulling door een stichting was voorzien) is geen overeenstemming bereikt om te komen tot een kwalitatief passende invulling met een opbrengst zoals in de Grex is beoogd. Vandaar dat is gekozen voor de tweede variant. Het totale project omvat nu 20 rijwoningen in de middenhuur en 25 kavels (vrijstaand en twee onder één kap) in vrije verkoop (totaal 45 woningen). In 2018 is een nieuwe ontwikkeling met bijbehorende Grex akkoord bevonden door de Raad. De verwachte einddatum is 2024.

Voortgang
Fase 1 kent twee cluster namelijk, cluster F en H. Cluster F is gereed. Cluster H is in 2021 op de markt gebracht. Het betroffen 3 vrijstaande kavels die allemaal zijn verkocht. Twee kavels zijn in 2021 getransporteerd en één kavel begin 2022.
De laatste werkzaamheden bouwrijp maken voor fase 2 (cluster A, B, D, E) zijn in 2021 afgerond. De werkzaamheden woonrijp ronden we af in kwartaal 2 van 2023.
Daarnaast wordt in 2024 de hoofdinfrastructuur Den Elt opnieuw ingericht vanaf Hoogstraat tot aan Vordingstraat. Tevens wordt een vrij liggend voetpad aangelegd tussen MFA Den Elt en de Hoogstraat.

Wijzigingen
Naast de woningbouw is onderzocht naar de uitvoering van aanleg van een fietspad tussen het MFA Den Elt en Hof van Campe.  Er is tot heden geen overeenstemming bereikt met de grondeigenaar. Mede omdat het voornoemde fietspad geen onderdeel uit maakt van het exploitatiegebied is gekozen om de raming van deze kosten vrij te laten vallen omdat op korte termijn geen zicht is op uitvoering.

Resultaten
Het resultaat van de grondexploitatie Den Elt bedraagt € 796.000 negatief op netto contante waarde per 1-1-2023. De voorziening wordt hierdoor verhoogd met € 74.000.
Deze is als volgt te verantwoorden:  
-   Verwerking kosten bouwrijp en woonrijp maken – negatief effect van

€ 20.000.

-   Indexering civieltechnische kosten met GWW-index – negatief effect van

€ 50.000.

-   Aanpassing plankosten als gevolg van verlengde looptijd en

aanpassing kosten bouw- en woonrijp maken - negatief effect van € 30.000.

-   Vrijval verwerving fietspad Ewijk– positief effect van € 16.000.   
-   Rente en inflatie als gevolg van aanpassing parameters – positief effect van

€ 10.000.

Asdonck

Projectbeschrijving
Het plan Asdonck beoogt de bouw van 3 appartementsgebouwen voorzien van 64 appartementen, een evenemententerrein, benodigde infrastructuur en parkeervoorzieningen op het terrein. De raad heeft in september 2019 ingestemd met het plan met bijbehorende Grex.

Voortgang
Het bestemmingsplan is in procedure en er is een beroep ingediend. De Raad van State heeft het bestemmingsplan vernietigd. De Asdonck is ingericht als tijdelijke opvanglocatie voor een periode van 5 jaar. Deze periode geeft de gemeente de tijd om het plan te herontwikkelen, dan wel verwerving van extra gronden zodat de vastgoedontwikkeling buiten de milieukundige hindercirkel (spuitzone) van de naastgelegen fruitboomgaard komt te liggen.

Wijzigingen
Mede omdat het gewijzigd bestemmingsplan niet voor 1 juli 2023 vastgesteld kan worden is in de grondexploitatie het programma van Woondeal 2.0 verwerkt wat leidt tot een mutatie vrije sectorwoningen naar meer sociale huur en betaalbare koopwoningen. Daarnaast is als gevolg van de tijdelijke opvang het plan verder in de tijd uit gefaseerd. Naar verwachting kan in 2027 de ontwikkeling bouwrijp worden gemaakt, waarvan vanaf 2028 de uitgifte van de gronden plaats kan vinden.

Resultaten
Het resultaat van de grondexploitatie Asdonck bedraagt € 20.000,-- positief op netto contante waarde per 1-1-2023. De negatieve bijstelling van ruim € 1,1 miljoen ten opzichte van de netto contante waarde per 1-1-2022 (jaarrekening 2021) is als volgt te verantwoorden:

• Verwerken programma conform Woondeal 2.0 – negatief effect van € 500.000.
• Indexering civieltechnische kosten met GWW-index – negatief effect van € 200.000.
• Rente en inflatie als gevolg van aanpassing parameters – negatief effect van € 400.000.

Zandwinning Beuningse Plas

Projectbeschrijving
De gemeente gaat zand winnen in het gebied ten zuidoosten van Beuningen. Hierdoor ontstaat in de toekomst een recreatieve waterplas: de Beuningse Plas. De komende jaren wordt deze plas gegraven en de omgeving ingericht. Naar verwachting ronden we het totale project af in 2035.

Voortgang
Hoewel de zandwinning Beuningse Plas nog onderdeel uitmaakt van onze grondexploitatie is in het verleden besloten dat de kosten voor dit project drukken op de algemene dienst. De totale opzet van de waterplas is kleinschalig. De oost- en zuidoever zijn bestemd voor natuur. Voor de recreatieve functie komt een zandstrand aan de westoever en voor een deel aan de noordoever op het westelijke eiland. De Palinggracht en de Jonkerstraat zijn met elkaar verbonden door een fietspad aan de zuidkant van de plas. Dit fietspad loopt langs de geluidswal. Ook ligt er een wandelpad en een ruiterpad en er komen uitkijkpunten. De plas zelf krijgt een oppervlakte van ongeveer 72 ha.

Wijzigingen
Door de Raad van State zijn de bezwaren tegen de bouw van de klasseerinstallatie allemaal afgewezen en daarmee is de vergunning onherroepelijk geworden. Vanaf dat moment is de zandwinning in de Beuningse Plas geheel volgens wet en regelgeving mogelijk.
De zandwinning is in de 2e helft van 2020 opgestart.
Een wijzigingsvergunning voor de uitrit naar de openbare weg is verleend en de uitweg verplaatst.
Bij de overslag locatie is de omgevingsvergunning verleend en onherroepelijk geworden. Hiermee kan het zand uit de Beuningse Plas worden overgeslagen in schepen.

Voorziening
Van de voorziening Zandwinning Beuningse Plas is in 2022 een deel vrijgevallen.
Op basis van de voor de resterende jaren nog te maken kosten en de nog te realiseren opbrengsten is een nieuw inschatting gemaakt van de noodzakelijke hoogte van de voorziening. Deze viel € 1.091.035 lager uit dan het huidige saldo.
Omdat we bij de V&W rekening grondexploitatie alleen de resultaten van de daadwerkelijke woningbouwprogramma’s en grexen laten zien, is deze vrijval elders verantwoord, en wel bij het product Bijzondere baten en lasten. Dit valt binnen het programma 7 Bestuur en algemene ondersteuning.